소득세법상 주택은 아래와 같이 정의되어 있습니다.
주택이란 허가 여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 실제 사용용도가 불문명하다면 공부상의 용도에 따른다.
공부상의 용도는 등기부등본이나 건축물 대장에 표기된 용도로 확인하실 수 있습니다. 하지만, 소득세법은 실질과세의 원칙을 따르고 있기 때문에, 사실상 주거용으로 사용되는 경우 공부상 주택으로 되어있지 않더라도, 주택으로 보셔야 합니다. 그럼 아래의 케이스에서는 어떨까요? 주택으로 볼 수 있을까요?
폐가도 주택일까요?
폐가도 주택이 될 수 있습니다. 소득세법 집행기준을 살펴보겠습니다.
[공가상태 건물의 주택 해당 여부] 89-154-16
① 주택으로 사용하던 건물이 장기간 공가상태로 방치된 경우에도 공부상의 용도가 주거용으로 등재되어 있으면 주택으로 본다.
② 장기간 공가 상태로 방치한 건물이 건축법에 의한 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로 보지 아니한다.
폐가도 주택이 될 수는 있지만, 실질에 따라서 아예 사람이 살 수 없는 수준의 폐가가 된다고 하면, 주택 수에 포함되지 아니한다는 말입니다. 이러한 기준은 명확히 정해진 것이 아니기 때문에, 폐가를 보유하고 계시다면 전문가와의 상담이 필요할 것 같습니다.
펜션은 주택으로 볼 수 있나요?
펜션이 숙박업이 목적이고, 상시 주거 목적이 아닌 경우, 주택으로 보지 않습니다. 다만, 주택으로 볼 수 있는 경우도 있으니 주의하셔야 합니다. 예를 들어 펜션을 운영하시는 사업주가 해당 건물에 거소를 이전하여 주택으로 사용하는 경우 겸용주택으로 보게 됩니다. 따라서 실질로 그 펜션에 주인이 살고 있는 지 여부를 반드시 확인하셔야 합니다.(소득세법 집행기준 89-154-11)
공실 상태인 오피스텔은 주택인가요?
소득세법 집행기준을 살펴보시죠.
[공실인 오피스텔의 주택 여부] 89-154-13
주택 양도일 현재 공실로 보유하는 오피스텔의 경우 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 사용할 수 있도록 변경하지 아니하고 건축법상의 업무용으로 사용승인된 형태를 유지하고 있는 경우에는 주택으로 보지 않으며, 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 변경하여 항상 주거용으로 사용 가능한 경우에는 주택으로 본다.
결론적으로는 공실이라고 하더라도, 주거용으로 사용될 수 있는 경우라면 주택으로 본다는 것 입니다. 요즘엔 오피스텔이 나올 때부터 빌트인이 되어 있는 경우가 많기 때문에, 주의가 필요한 경우입니다.
특히 본인이 상가로 오피스텔을 분양받고, 사업자등록을 한 뒤, 업무용으로 임차를 하였는데, 임차인이 주거용으로 사용한다면 어떻게 될까요? 그럴 경우에는 실질 과세 원칙에 따라 주택으로 포함되게 되니 조심하셔야 합니다.(심사-양도-2020-0016, 2020.09.02)
등기부등본 상 주택으로 되어있는 데, 사무실로 사용하다 양도하는 경우는?
결론부터 말씀드리면, 주택으로 보지 않습니다(소득세법 기본통칙 89-154). 특히 요즘 종로 한옥 마을 등에서 구조물 상 주택을 음식점이나 카페 등으로 활용하는 케이스를 많이 보실 수 있습니다. 그러한 경우 실질과세 원칙에 따라 등기부등본상 주택으로 되어있다고 하더라도, 주택으로 보지 않습니다.
아파트를 종업원 기숙사로 사용하는 경우는?
이 경우는 종업원 기숙사가 아파트인 경우와 공장인 경우를 구분하셔서 보셔야 합니다. 결론적으로 아파트의 경우에는 주택으로 보아야 하고, 공장의 경우에는 주택으로 보지 않습니다.
아파트의 경우에는 조심2010부1994[심판]에서 이렇게 결정하고 있습니다. [부동산은 공부상의 용도나 사실상의 용도가 모두 주거용인 점, 사업장과는 별도로 구분되어 있어 독립된 주거생활이 가능한 점, 언제든 청구인이나 제3자가 주거용으로 사용하거나 임의로 처분할 수 있는 점 등을 고려하면, 주택으로 보는 것이 타당함]
공장의 경우는 소득세법 집행기준 89-154-12를 참조하시면 됩니다. [사용인의 생활을 위하여 공장에 딸린 건물을 합숙소로 사용하고 있는 경우 해당 합숙소는 주택으로 보지 아니한다]. 단지 잠을 자고 씻기만 하는 공간으로 인정을 해주는 것이죠.
무허가 주택은 주택으로 볼 수 있나요?
무허가 주택도 주택이 될 수 있습니다. 따라서 굉장히 조심하셔야 하는 사례가 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 부모님이 돌아가시고, 시골의 땅을 상속 받게 되었다고 가정해보겠습니다. 타지에서 근무하고 있는 자식은 본인이 1세대 1주택자라고 생각하여 본인이 보유한 아파트를 매도하는데, 추후 세무관청에서 시골 땅 위에 있는 무허가 주택이 있어, 당신은 2주택자이기 때문에, 양도세 비과세 대상이 아니어서 세금을 내야한다는 통보를 보낼 수도 있습니다.
건축허가를 받지 않거나 불법으로 건축된 주택이라고 하더라도 주택으로서의 기능을 할 수 있는 외형을 갖추고 있고 실제로 주택으로 사용된다면, 허가된 주택이 아니라고 하더라도 주택으로 볼 수 있습니다. 특히 시골의 땅을 상속 받는 경우라면 현장 실사를 통해 무허가 주택이 있는 지 여부를 확인해보셔야 합니다.
오피스텔은 주택으로 볼 수 있나요?
오피스텔을 사무실로 사용한다면 주택 수에 포함되지 않으나, 주거용으로 사용하고 있다면 주택 수에 포함이 되니 조심하셔야 합니다. 서울행정법원의 판례를 하나 소개드리겠습니다.
서울행정법원-2014-구단-14337(2015.01.08)
이 사건 오피스텔의 주된 사용 용도는 주거용으로서 소득세법령상 주택으로 봄이 상당하고, 원고가 10년 상당 지자체에 재산세를 납부하였다는 사정만으로 이 사건 처분을 한 것을 이율배반적이라거나 공평과세의 원칙에 반하는 것이라고 볼 수 없음
업무용 재산세를 꾸준히 납부하고 있던 오피스텔이지만, 이런 사정과는 상관 없이 실제 주거용으로 사용하고 있다면 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 같은 혜택을 적용받을 수 없게 될 수도 있습니다. 실질 여부로 판단이 된다가 가장 중요한 내용입니다.
마치며
오늘은 소득세법 상 주택 수 판단 기준에 대해서 알아보았습니다. 가장 중요한 것은 실질 과세 원칙이라는 것을 잘 기억하시면 될 것 같습니다. 감사합니다.